Başlıklar
AİLE KONUTUNA DAYALI TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI
AİLE KONUTU KAVRAMI, İYİNİYETLİ 3. KİŞİ VE EŞİN AÇIK RIZASI
Aile konutu, eşlerin ve varsa çocukların birlikte yaşadıkları ve ailenin yaşam merkezi olarak kabul edilen konut olarak tanımlanmaktadır. TMK 194/1 de aile konutu ile ilgili “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.” Hükmü yer almaktadır. Bu hükme baktığımızda eşlerden birinin aile konutu üzerinde herhangi bir işlemde bulunabilmesi için diğer eşin açık rızasını alması gerektiği belirtilmiştir. Buradaki sınırlandırma eşlerin tek başına tasarrufta bulunmalarının önüne geçip, fiil ehliyetinde bir kısıtlama getirmiştir. Ancak dikkat edilmeli ki bu sınırlama söz konusu taşınmazın “aile konutu” olmasından kaynaklıdır.
Aile konutunun, aile konutu olduğunu tapu müdürlüğünde kayda geçirilen “aile konutu şerhi” ile kanıtlayabilir ve 3. Kişilere karşı savunabiliriz. Ancak tapuda bu şerhin bulunmamasının, 3. İyiniyetli kişilerin taşınmazla ilgili yapmış olduğu tasarruflar bakımından etkisi nedir?
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2019/1311 E., 2019/4071 K. 04.04.2019 tarihli kararına bakıldığında görülecektir ki “Türk Medeni Kanunu madde 194. hükmü ile eşlerin fiil ehliyetine getirilen sınırlama aile konutuna şerhin konulması ya da konulmaması koşuluna bağlanmadığı gibi işlem tarafı olan üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmamasının da herhangi bir önemi bulunmamaktadır.” Hükmü yer almaktadır. Bu karar üzerinden gidecek olursak, söz konusu taşınmazın aile konutu olmasından dolayı tapuda herhangi bir şerhin olup olmaması iyiniyetli 3. Kişilerin tasarruflarını korumamaktadır. TMK 1023’e bakıldığında ise “Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” Hükmü görülecektir. Yukarıda bulunan Yargıtay’ın kararı ve TMK’nın 1023. Maddesi hükmü karşılaştırıldığında iyiniyetli 3. Kişinin, söz konusu işlemin aile konutu olması sebebiyle korunmadığı, aslında burada korunmak istenenin “aile ve ailenin barınma ihtiyacını gideren aile konutu olduğu” görülecektir. Yaptığımız karşılaştırmadan da anlaşılacağı üzere; yüksek mahkemenin ve kanun koyucunun aileye ve aile konutuna verdiği önemin ne kadar büyük olduğu ve toplumun yapı taşı olan ailenin ve aile birliğinin korunmasının ne kadar önemli olduğu açıktır.
AİLE KONUTUNA DAYALI TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI NEDİR?
Normalde aile konutu üzerinde yapılacak tasarruf işlemlerinde diğer eşin rızasının alınması zorunludur. Nitekim yapılan işlem iyiniyetli 3. Kişilerle yapılsa dahi işlem konusu aile konutu olduğundan geçersiz sayılacaktır. Malikin yapabileceği işlemlerden olan satış işleminde eşin açık rızasının olmadığı durumlarda 3. İyiniyetli kişi ile yapılan işlemler geçersizdir. Ancak yapılan satış işlemi sonrasında iyiniyetli 3. Kişi üzerine tescil edilen taşınmazın tekrardan iyiniyetli 3. Kişi tarafından bir diğer kişiye satılması durumunda işlem geçerliliğini koruyacaktır. Çünkü burada TMK madde 1023 devreye girecek olup iyiniyetli kişiden iyiniyetli şekilde taşınmazı devralan kişinin hakları korunacaktır. Burada dikkat edilmesi gereken konulardan biri de aile konutunun, aile konutu olduğuna dair tapuda bir şerhin bulunmamasıdır. Çünkü tapuda bulunan şerhle birlikte yapılan satışlarda iyi niyetin varlığından söz edilemez. Aile konutunun maliki olan eşin, diğer eşin açık rızasını almadan yaptığı işlemlerde mağduriyetini gidermek için yapması gereken işlem ise tapu tescil ve iptal davası açmak olacaktır. Burada konutun aile konutu olduğu, davacı eşin açık rızasının alınmadan aile konutunun bir tasarruf işlemine konu olduğu, yapılan devir işlemin geçersizliği ve son olarak da davanın kabulü halinde yapılan tasarruf işleminin iptali söz konusu olacaktır.
Kısaca özetlersek taşınmaz malikinin aile konutu üzerinde yapacağı tasarruf işlemlerinde eşinin açık rızasını alması gerektiği, eşin açık rızasının olmadığı durumlarda yapılan işlemlerin geçersiz olacağı, işlemin yapıldığı karşı tarafın iyiniyetli veya kötü niyetli olmasının işlemin geçersizliğine herhangi bir etkisi olmadığı ve açık rıza alınmadan yapılan işlemler için tapu tescil ve iptal davası açılacağıdır.
AİLE KONUTUNA DAYALI TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINDA TARAFLAR
Rızası alınmadan barınma hakkı ihlal edilen ve mağdur duruma düşen eş, aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davası açabilecektir. Davanın karşı tarafları ise; rıza almadan aile konutu üzerinde tasarruf işlemi yapan eş ve tasarruf işlemini yaptığı 3. Kişi olacaktır.
YARGILAMA SÜRECİ
Aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davalarında incelenen iki unsur söz konusudur.
Bunlar:
Davaya konu taşınmazın aile konutu olup olmadığı ve aile konutu üzerinde yapılan tasarruf işleminde davacı taraf eşin açık rızasının olup olmadığı incelenen hususlardır. Mahkeme bu incelemeleri yaparken; arazi bilgilerini, konutun özelliklerini ve yapılan tasarruf işleminin detaylı incelenmesi için gerekli gördüğü takdirde bilirkişiye gönderilmesini isteyebilir. Taraflar savundukları iddiaları tanık vasıtasıyla da ispatlayabilmektedir. Tüm bu incelemeler ve tarafların sunduğu deliller neticesinde mahkeme dava konusu taşınmazın aile konutu niteliğinde olduğuna kanaat getirirse davacı eş lehine davanın kabulüne karar verip, aile konutu üzerinde yapılan tasarruf işlemlerinin hiç yapılmamış gibi tekrardan eski hale getirilmesine hükmeder. Yapılan işlem satış ise bu satış tapuda iptal edilip tekrardan malik eş üzerin tescil edilir.
GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davalarına bakmakla görevli mahkeme Aile Mahkemeleridir. Bu durum 4787 sayılı Aile Mahkemelerinin Kuruluş Görev ve Yargılama Usullerine Dair Kanun’un 4. Maddesinde düzenlenmiştir. 6100 sayılı HMK’nın 12. Maddesinde ise yetkili mahkemenin “Taşınmazın Aynından Doğan Davalarda Yetki” başlığı altında ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olduğu düzenlenmiştir. Bu durumda aile konutu üzerinde malikin diğer eşin rızasını almadan yapmış olduğu tasarruflarda taşınmazın bulunduğu yerdeki Aile Mahkemesinin görevli ve yetkili olduğu görülecektir.
ZAMANAŞIMI
Tapu iptal ve tescil davaları mülkiyet hakkına ilişkin davalardır. Bu sebeple dava zamanaşımı süresi bulunmamaktadır. Ancak TMK’ da iyi niyetli kişilerin haklarını koruma ve gözetmek için bir zamanaşımı süresi öngörülmüş. Buna göre aile konutunu satın alan iyi niyetli üçüncü kişiler, tapu sicilinde kesintisiz ve herhangi bir davaya konu olmadan geçireceği 10 yıllık sürenin sonunda o taşınmazın maliki olmaktadır. Dolayısıyla iyi niyetli üçüncü kişinin, iyi niyetli olarak satın aldığı ve 10 yıl boyunca kesintisiz elinde bulundurduğu ve 10 yıllık sürenin sonunda maliki olduğu taşınmaza ilişkin aile konutuna dayalı tapu tescil ve iptal davası açılamaz.
AİLE KONUTUNA DAYALI TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASINA İLİŞKİN YARGITAY UYGULAMALARI
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2019/8403 E. 2020/450 K. Sayılı 29.01.2020 Tarihli İlamı
Dava, tapu iptali ve tescil ile aile konutu şerhi konulması istemine ilişkindir. Aile konutunun, hak sahibi eş tarafından devri ve konut üzerindeki hakların sınırlandırılması, diğer eşin açık rızasına bağlıdır (TMK m.194). Bu rıza alınmadan konutla ilgili yapılan tasarruf işlemi geçersizdir. Bu geçersizliği, rızası gereken eş konutun bu vasfını devam ettirmesi koşuluyla evlilik birliği süresince ileri sürülebilir. Evlilik, boşanma yahut da iptal kararıyla sona ermiş ise, Türk Medeni Kanunu’nun 194 maddesinin “Aile Konutuna” sağladığı koruma da sona erer, diğer eşin rızası alınmadan yapılan tasarruf işlemi yapıldığı andan itibaren geçerlilik kazanır. Toplanan delillerden, tarafların yargılama sırasında 30.12.2016 tarihinde kesinleşen kararla boşandıkları anlaşılmaktadır. Evlilik boşanma ile sona erdiğine göre dava konusu taşınmaz aile konutu olma niteliğini kaybetmiştir. Bu husus gözetilerek konusuz kalan dava hakkında “Karar verilmesine yer olmadığına” dair karar vermek ve yargılama giderleri ile vekalet ücretini, dava tarihi itibariyle tarafların haklılık durumları dikkate alınarak, tayin ve takdir etmek üzere hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
