Başlıklar
KİRA TESPİT VE TAHLİYE DAVASI
GENEL OLARAK
Öncelikle, Kira sözleşmesini açıklamak gerekirse; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmakla birlikte yararlandırılmasını sunduğu, kiracının da bunun bedelini ödediği iki tarafa borç yükleyen bir akittir.
Kira hukuku uygulamalarında temel prensipler vardır. Bunlardan birincisi Medeni Kanun’un “Dürüst Davranma” başlığı altında düzenlenen 2. Maddesinde dayanağı bulunan Ahde Vefa ilkesidir. Yani, kira sözleşmelerinde asıl olan AHDE VEFA’dır. Ahde vefa ilkesi gereğince; kira sözleşmesinin koşulları sözleşme yapıldıktan sonra değişse bile, sözleşmenin yapıldığı tarihte belirtilen kurallara uygun olarak yürürlüğünün devam etmesi ve ifa edilmesi gerekir. Ancak, kira sözleşmelerinde İstisnai olarak “Uyarlama”nın da mümkün olduğunu durumlar meydana gelmektedir.
Yargıtay ve İstinaf İçtihatlarına bakıldığında kira hukukunu şekli bir hukuk olarak değerlendirilmektedir. Kira sözleşmelerinde sözleşmede belirtilen esaslar geçerlidir. Örneğin; taraflarca imzalanan kira sözleşmesinde kira artış oranı; iki taraf arasında şifahi olarak TÜFE oranının yarısı belirlenmiş ve artışlar buna göre yapıldığında, Kiraya veren kişi de bunları 6 ay 1 yıl boyunca bankadan tahsil ettikten sonra, kiraya veren, geçmişe yönelik olarak akitte belirlenen artış oranının tam yapılmadığı gerekçesiyle alacak davası açtığında geçmişe yönelik olarak, kiraya veren kişiler davacı olduklarında kira farklarını almaya hak kazanmaktadır. Yani, “Ahde Vefa İlkesi” kira hukukumuzun ana prensibi olduğundan etkinliğini gösterecektir.
Borçlar Kanunu’nda tahliye nedenleri sınırlı sayıda düzenlenmiş olup, Kanunda açıkça belirtilenler dışında Tahliye nedenleri üretilemez.
Bilindiği üzere; kiraya veren; 10 yıl geçmedikçe sebepsiz yere sözleşmeyi fesih hakkına sahip değildir. Yani, 5 yıllık sözleşme yapıldığında, 5 yıllık sözleşme dolduğunda, kiralayanın kiracıyı çıkarma hakkı bulunmamaktadır. Fakat, kanun koyucu kiracıya ise kira akdinin bitiminden önce 1 ay önceden fesih ihbarda bulunmak koşuluyla kira sözleşmesini fesih hakkının tanımaktadır.
Diğer önemli bir hususta Mükerrer Kira sözleşmeleri yasaktır. Bazen, kiraya veren kişiler az stopaj ödenmesine yönelik olarak ikinci bir kira sözleşmesi yapıldığı görülmektedir. Bu durumda yapılan mükerrer kira sözleşmeleri hukuka da kanuna da ahlaka da aykırı açıkça aykırıdır.
Görevli mahkemeler SULH HUKUK MAHKEMEleridir. Kira bedeli her ne olursa olsun, Yetkili mahkeme de ilgili kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.
Bilinmesi gereken önemli konularından biri de ANAHTAR TESLİMİ hususudur. Anahtar teslimi ile ilgili olarak, “komşuya bıraktım”, “posta kutusuna bıraktım” gibi beyanlarda bulunmak geçerli bir teslim şekli değildir. Yargısal İçtihatlarında kiraya verenle kiracı arasında yazılı bir tutanağın varlığı önem arz etmektedir. Yazılı bir tutanak, olmazsa da icra kanalıyla tutulmuş bir tutanak aranır. Aksi durumda hukuken kiralananın tahliyesi tamamlanmamış kabul edilir.
Kira sözleşmelerinin uygulanmasında diğer önemli bir konu da MÜTESELSİL KEFALET meselesidir. Müteselsil Kefalete ilişkin olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun’un “Kefalet Sözleşmesi ” başlığı altında düzenlenen genel hükümlerine (TBK madde 581 ve devamına) kira akitleri de tabidir. Diğer bir anlatımla borçlar hukukunda aranan müteselsil kefalete ilişkin Şekil Kuralları kira hukuku için de birebir geçerlidir.
A-KİRA TESPİT (KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ) DAVASI
Taraflar kira sözleşmelerini sözleşme serbestisi kapsamında yapabilirler. Üzerinde uzlaştıkları istedikleri hükümleri rahatlıkla kira sözleşmesine koyabilir ve hatta artış oranı da belirleyebilirler. Fakat her ne kadar bu sözleşme serbestisi söz konusu olsa da bu serbestiyet sınırsız değildir. Nitekim TBK’ nın 344. Maddesinde “.Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” hükmüne yer verilerek, TÜFE üzerinde belirlenen kira artış oranı geçersiz olduğu açıkça belirtilmiştir. Kira sözleşmelerinde maxsimum uygulanabilecek kira artış oranı TÜFE’dir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Bu bağlamda TBK 344. maddenin 1 ve 2. fıkrasına kapsamında; kira artışına ilişkin bir anlaşma yapılmışsa, taraflar arasında imzaladıkları kira sözleşmesinde, kira artış oranı bir önceki kira yılının TÜFE artış oranını geçmemek koşuluyla serbestçe belirleyebilirler.
Kira Tespit davalarında en önemli nokta hukuki yararın varlığıdır. Kira sözleşmesinde artış oranı olarak TÜFE endeksi belirlenmişse, Kira Tespit Davası açmakta hukuki bir yarar yoktur. Hatta, kısa süreli sözleşmelerde ve 5 yıldan az süreli sözleşmelerde Kira Tespit Davası açarken önce hukuki yarar olup olmadığının kontrol edilmesi gerekmektedir.
Eğer 5 yıldan az süreli bir kira sözleşmesinde kira artış oranına ilişkin hiçbir anlaşma yapılmamışsa, açılan Kira Tespit Davasında kiralananın durumuna bakılır ve TÜFE oranını da geçmemesi şartıyla Sulh Hukuk Hakimince hakkaniyete uygun olarak bir kira bedeli belirlenir.
TBK 344. Maddesinin üçüncü fıkrasında, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıl süresi dolmuş tekrarlayan uzayan sözleşmelerde kira bedelinin nasıl düzenleneceğine ilişkin hükümler yer almaktadır. Bu hüküm genellikle Kira Tespit Davasının konusunu oluşturmaktadır. Açılan davada Mahkeme kira bedelinin tespiti için kiralanan taşınmazın durumuna, ÖRNEĞİN; ışık görmesine, hangi katta yer aldığına, metroya yakın olup olmadığına ve emsal kira bedellerine bakar. Kira tespit davalarında bilirkişi incelemesi, keşif yapılması da mümkündür.
Ancak kira tespit davası açılmadan davayı açacak Avukatın emsal bedellerine mutlaka bakması gerekir. Çünkü, Kira tespit davası maliyetli bir dava olduğundan, keşif bedeli yatırılması gerektiğinden, bilirkişi ücreti yatırılması gerektiğinden bu hususu bilir ve müvekkili doğru olarak bilgilendirilmesi açısından faydalı olur.
Kanun Koyucu tarafından TBK 344. Maddesinin 4. Fıkrasında “Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir.
Diğer yandan yabancı para kaydı üzerinden özellikle AVM’lerde dövizle kira sözleşmeleri yapılabiliyordu fakat 2020 yılında cumhurbaşkanlığı kararnamesiyle yasaklandı. Artık Döviz bazında kira sözleşmesi ve depozito belirlenemiyor.
Kira Tespit Davaları SULH HUKUK MAHKEMESİ görevli olup, yetkili Mahkeme Taşınmazın Bulunduğu yer Mahkemesidir.
Kira Tespit Davalarının Ne zaman Açılacağı TBK 345. Maddesinde açıkça düzenlenmiştir. Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak, tespit davasının tarihi, uygulanacak kiranın tarihinin ne zamandan itibaren uygulanacağının tespiti açısından çok önemlidir. Şöyle ki; ÖRNEĞİN, 5 Temmuz 2020 tarihinde yenilenecek bir kira sözleşmesi var. TBK 345. maddeye göre ya yeni kira döneminin başında dava açılmalı ya da yeni dönem başlamadan önce bir ihtarname çekerek tespit davası açma hakkının saklı tutulması gerekmektedir.
Bu iki seçenekten birini kullanarak 6 Temmuz 2020 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere kira tespiti davası açılabilir. 1 aylık süre geçirildiği veya hakkın saklı tutulmadığı takdirde 5 Temmuz 2021’den itibaren geçerli olmak üzere de yani yeni kira döneminden itibaren geçerli olmak üzere kira tespit davası açılmasında hukuki engel bulunmamaktadır.
Tespit davalarında harç hesaplanırken dikkat edilmesi gereken hususlar bulunmaktadır. ÖRNEĞİN; kira bedeli aylık 2000 TL ‘den 2500 TL’ye çıkmasını isteniyorsa, 500 TL’yi 12 aylık kira süresi ile çarpımı (500×12 ay=6000 TL) yani 6000 TL üzerinden harç ödenmesi gerekmektedir. Nitekim, açılacak Uyarlama davasında da aynı yöntem kullanılmaktadır.
B-TAHLİYE DAVALARI
Açılacak davada görevli Mahkemeleri SULH HUKUK MAHKEMESİ olup, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Davada ödenecek HARÇ yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanarak ödenir.
TAHLİYE NEDENLERİ
6098 sayılı Türk Borçlar Kanun’unda ikili bir ayrıma gidilmiştir. Bunlardan birincisi Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Nedenleri, ikincisi Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Nedenleri olarak sayabiliriz.
I-KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN TAHLİYE NEDENLERİ
1- İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE :
İhtiyaç nedeniyle tahliye nedenleri TBK 350. Maddesinde ” Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir..” şeklinde düzenlenmiştir.
Burada ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde, KONUT için; belli yakınlık şartı ve konut gereksinim zorunluluğu (Yargıtay İçtihatlarında olmazsa olmaz olarak değerlendiriliyor). Dolayısıyla aynı bölgede 5 adet taşınmazınız varsa böyle bir durumda ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunamazsınız.
Tahliye talebinde İŞYERİ için; ihtiyaç nedeniyle iş yeri tahliyesi istenebilmesi; kullanım ihtiyacının zorunlu olması ve kiralananın yapılacak işe uygunluğu temel şartlardır.
2- İKTİSAP NEDENİYLE TAHLİYE;
Kiralananı sonradan satın alan kişilerin başvuracağı hukuki gerekçedir. TBK 351. Maddesinde ” …Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” hükmüne yer verilerek, yeni maliklerin mevcut kira akdinin ne şekilde sona erdirileceği hüküm altına alınmıştır.
Yeni bir konut satın alan bir kişi edinme tarihinden itibaren 1 aylık süresi içeride ihtar çekmek zorundadır. İhtarın noterden çekilmesi gerekir. Çekilen ihtarın ekine mutlaka taşınmazın yeni maliki tapu fotokopisini koyarak, taşınmazı satın aldığı tarihi belirterek iktisap ettiği taşınmaza ihtiyacı olduğuna yer vererek tahliye etmek istediğini, tahliye tarihine kadar da kira bedelinin yatırılacağı İBAN hesabını bildirmek zorundadır. Eğer yeni malik edinmeden itibaren 1 aylık süre içerisinde ihtarda bulunup talebini bildirmezse, tahliye hakkını kullanamaz ve kira sözleşmesinin sonuna kadar beklemek zorundadır.
Ayrıca, Kiralanan taşınmazı sonradan edinen malik, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, mevcut kira sözleşmesi süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
3-KİRALANANIN KİRAYA VEREN TARAFINDAN YENİDEN İMAR VE İNŞASI İHTİYACI;
Kiraya verenden kaynaklanan nedenlerden biridir. Özellikle kentsel dönüşüm veya deprem dayanıklılığı olmayan binaların yıkılması ya da kat maliklerinin topluca karar vermeleri durumlarında söz konusu olur.
Ancak, Yargıtay İçtihatlarına göre; kiralananı değerini artırmak maksatlı yıkım- yapım olacaksa bu amaçla yapılacak tahliye bu kapsama girmez. Bir diğer ifadeyle, yandaki dükkânı aldım ben bu iki dükkânı büyüteceğim veya dışarıda kapalı alan oluşturacağım ben bu alanı nemalandıracağım diyerek tahliye talep edilmez.
II-KİRACIDAN KAYNAKLANAN TAHLİYE NEDENLERİ
1-KİRACININ TEMERRÜDÜ:
Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebeplerinden biridir. Kanun koyucu TBK 315. Maddesinde; ” Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. “ hükmüne yer verilerek, hangi halleder sözleşmenin feshedilebileceği düzenlenmiştir. Ancak Yargıtay İçtihatlarına göre yapılacak bildirim/ ihtar 1 ay süre vererek Noter yoluyla çekilmelidir.
1 aylık süre vererek aylık kira bedelini belirterek “şu adresteki kiralananda şu tarihli kira akdinden beri kiracı olarak oturmaktasınız, Aylık kira bedelleri mart nisan aylarını toplam 3.000 TL ve 500 TL ‘de yönetim giderini de ödemediniz. Bu ihtarnamenin tebliğinden itibaren 1 ay içerisinde bu borcu ödeyiniz aksi takdirde tahliye davası açacağız” şeklinde ihtar gönderilmelidir. Aylık kira bedelleri ve hangi ayların ödenmediği aksi takdirde dava açılacağı açıkça belirtilmelidir.
2- KİRA SÖZLEŞMESİNİN İHLALİ
Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak kullanmak zorundadır. Nitekim kullanmaması halinde akde aykırılık nedeniyle kiralayan tahliye talebinde bulunabilir. Nitekim 6098 sayılı Kanun 316. Maddesinin ikinci fıkrasında ; “Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.” hükmüne yer verilmiştir.
Diyelim ki taşınmazı dershane olarak kiraya verdiniz, fakat kiralayan spor salonu olarak kullanıyordur. Ya da kuaför olarak kiraya verilmiş masaj salonu olarak kullanılıyor, İş yeri olarak kiraya verilmiş konut olarak kullanılıyor. Bu sayılan durumların hepsi sözleşmeye aykırılık ve kullanım hatası olup, tahliye için birer sebeptir.
Yargıtay uygulamalarında bu ve benzeri durumlarda ihtar çekme şartını aramaktadır. Ancak, Yargıtay, çok aşikâr bir sözleşmeye aykırılık varsa ve bu bir şekilde tespit edilmişse , bu durumda ihtarname çekmeye gerek olmadığını değerlendirmektedir.
3-YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜ
Genel anlamda yazılı taahhüt olduğu için güçlü bir tahliye nedeni olarak düşünülse de tam aksine zayıf bir tahliye nedenidir. Ancak, noterde yapılırsa o zaman güçlü bir tahliye nedeni olarak değerlendirebiliriz. TBK 352. Maddesinde “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir..” hükmüne yer verilmiştir. Bu kapsamda Yazılı Tahliye Taahhüdü için; kira sözleşmesinin imzalanmasın ve kiralananın tesliminden sonra, yazılı şekilde, serbest irade ile tarih içerir şekilde yapılması gerekir. Aksi halde geçersiz sayılabilir.
4-KİRACININ KİRA BEDELİNİ ÖDEMEMESİ SEBEBİYLE İKİ HAKLI İHTAR ;
Gerek Kanun Koyucu , gerekse Yargıtay İçtihatlarında bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebileceği belirtilmiştir.
Yargıtay içtihatlarında aynı kira dönemine ilişkin iki ayrı aya ilişkin olarak NOTER’ den ihtarname çekilmesi gerekir. İhtarın TMK 2. Maddesi gereğince “HAKLI İHTAR” olması gerekir. Ya da iki ihtarnameden bir tanesi 7-30 günlük icra takibi olabilir. Yani ihtarın bir tanesi noterden çekebilirsiniz diğerini de icra dairesinden icra takibi yapabilir. Yani, kiracı Ocak Şubat Mart Nisan Ayı kiralarını ödememişse, bu durumda Ocak Şubat Mart Nisan ilk İHTAR olarak çekme hakkınız varken bölerek kullanma hakkı yoktur. Bu durumda İKİ HAKLI İHTAR oluşturmaz. Ancak kiracı Ocak Şubat Mart ayını ödememiş olsun bunun dört aynı kapsayacak şekilde birinci ihtarı Nisan Ayında çekip, sonra da Mayıs ayını da ödenmediğinde ona da ayrı bir ihtar çekildiğinde, iki ayrı ihtar hakkını kullanmış olur. Ancak bu iki ihtarında aynı kira dönemi içinde olması gerekir.
İkinci haklı ihtarı bekledikten 30 gün sonra mutlaka tahliye davasını açılmalıdır.
Yani, Ödeme emrinin ya da temerrüt ihtarnamesinin kiracıya tebliğ edildiği tarihten sonra mutlaka 30 günü bekledikten sonra tahliye davasını açılmak zorundadır.
C-7/30 GÜNLÜK TAHLİYE AMAÇLI İCRA TAKİBİ
Kira Hukukunda Kanun Koyucu iki grup tahliye nedeninden Bahsetmişse de, bir de 7-30 günlük tahliye amaçlı icra takibi denilen bir sistem vardır. En kısa tahliye sistemi olarak değerlendirilebilir.
Eğer ihtilaf sadece kira borcunun ödenmemesine ilişkinse ve karmaşık değilse (örneğin kira sözleşmesinin geçersizliği veya imza inkarı veya takas ihtilafları gibi karmaşık ihtilaflar söz konusu değilse,) İhtilaf sadece kira ve yönetim giderlerinin ödenmemesiyse, doğrudan icra hâkimine başvurulmalıdır. 7 / 30 günlük icra takibi kiracıya; 7 gün içinde itiraz, et 30 gün içinde öde, ödemezsen icra hâkimliğinde tahliye davası açma hakkı doğuyor.İcra takibine mutlaka HACİZ + TAHLİYE yazılmalıdır.
7 /30 günlük icra hakimliğinden alınan TAHLİYE KARARININ İCRAYA KONULMASI İÇİN KESİNLEŞMESİ gerekmez. Yani istinafa gidilse bile tahliye işlemlerine devam edilebilir.
